Раздел ипотечной квартиры после развода

Ипотека – это, можно сказать, залог семейного счастья. Но мало кто из супругов задумывался о том, как сложится ситуация, если брак придется расторгнуть.

Закон Мерфи гласит, что «если какая-то неприятность может произойти, она непременно произойдет». Поэтому лучше заранее подумать, как справиться с подобной неприятностью с самыми минимальными потерями, особенно когда идет речь о недвижимости. Итак, семейная пара подала на развод. Как решить проблему с квартирой, которая была приобретена посредством ипотечного кредита?

Внимательно перечитайте ипотечный договор. Желательно дать прочитать его хорошему юристу. Определите обязанности и права каждой из сторон в случае расторжения брачного союза, а также санкции за их нарушение. Если договор был заключен во время брака на одного из супругов, это вовсе не значит, что квартира будет принадлежать только лишь ему. Данная недвижимость является совместно нажитым супругами имуществом и подлежит разделу. Следовательно, и обязательство по оплате доставшейся доли будет возлагаться на бывшего супруга или супругу. Если договор по ипотеке заключался одним из супругов до регистрации брака, то разделу подлежат все платежи по кредиту, сделанные в период брака. Если договор был заключен и с женой, и с мужем, или один из них был поручителем по ипотеке, то споры о «совместности» приобретения квартиры, либо осведомленности одного из супругов о покупке, естественно, отпадают.

Нужно помнить, что невыполнение каких-либо условий договора в 99% случаев ведет к расставанию со столь желанной когда-то квартирой. На такое имущество не распространяются положения статьи 446 ГПК. То есть на жилье, приобретенное по ипотеке, может быть обращено взыскание. В случае если это произойдет, и квартиру продадут с торгов, бывшие супруги окажутся в проигрыше. Они получат на руки сумму в размере уже произведенных выплат, изрядно подъеденную штрафами банка и инфляцией, которую, к тому же, еще придется поделить пополам. Поэтому гораздо лучше будет на время оставить все споры и попробовать решить проблему мирно.

Брачный контракт или соглашение о разделе имущества

В соответствии со статьей 38 СК супруги имеют право осуществлять раздел имущества как во время брака, так и после его прекращения. Это будет возможно только при полном отсутствии спора между супругами о размере доли в имуществе и ее общей стоимости - иначе раздел будет осуществляться в судебном порядке. Раздел совместно нажитого имущества производится в виде двустороннего соглашения, которое может быть заверено нотариально по желанию сторон. Не стоит путать такое соглашение с брачным контрактом (глава 8 СК), несмотря на то, что между данными видами обязательств довольно много общего, все же есть и некоторые отличия. Это и нотариальное удостоверение контракта, которое является обязательным, и распространение условий такого контракта на приобретаемое в будущем имущество (в то время как соглашение распространяется только на имущество, уже имеющееся у супругов), и возможность подписания подобного контракта до заключения брака (действительным этот контракт становится сразу после государственной регистрации брачного союза).

В брачном контракте или соглашении о разделе имущества супруги могут определить круг обязанностей и прав, касающихся купленной по ипотеке квартиры. Можно, в частности, определить:

• размер компенсации каким-либо иным имуществом и стоимость этого имущества;
• величину доли каждого супруга;
• величину выплат по ипотеке каждым из супругов;
• размер компенсации одним из супругов другому, за полный отказ от требований на долю в приобретенной квартиры.

Продажа ипотечной квартиры под контролем банка

1. Вы вполне можете обратиться в ваш банк, в котором брали ипотеку, с просьбой разрешить продажу квартиры в связи с разводом. Такой вариант встречается довольно редко, так как банку все равно, какие отношения связывают его клиентов. Ему, прежде всего, важно получение прибыли и исполнение условий договора. Поэтому данный способ возможен только тогда, когда банк хочет просто заработать на вас или есть какая-то угроза невыполнения вами условий ипотеки.

2. В каком случае банковское учреждение может извлечь свою прибыль из вашей личной семейной трагедии? В случае если, например, вместо одного договора на двухкомнатную квартиру, будет решено заключить два договора на две "однушки", если, конечно, платежеспособность супругов позволяет так сделать. Для этого банк разрешает в письменном виде продажу квартиры (статья 37 ФЗ «Об ипотеке») и все трудности с поиском потенциальных покупателей и регистрацией сделки возлагаются на супругов. Полученные от продажи средства пойдут на покрытие ипотеки, а оставшиеся деньги - на первоначальный взнос по заново заключенным договорам между банком и уже бывшими супругами.

3. Если есть проблема платежеспособности, то также допустим вариант продажи квартиры, конечно, с согласия банка или обращения квартиры по обоюдному согласию в собственность банка с выплатой им суммы всех взносов за вычетом штрафов и комиссий. Подобный вариант для банка будет более предпочтительным, так как судебный процесс обращения взыскания на имущество, заложенное по ипотеке, будет долгим и нудным.

Замена сторон в договоре по ипотеке

Итак, совместная жизнь супругов в одной квартире невозможна, и вы решили продать квартиру. У вас имеется согласие банка, и есть потенциальный покупатель на квартиру, но, как назло, у него не хватает средств, чтобы оплатить ее стоимость полностью. В таком случае с согласия банка можно осуществить замену должника по договору, проще говоря, вы перестанете быть одной из сторон по договору, а на вашем месте будет новый покупатель (§ 2, глава 24 ГК). При этом новый покупатель будет должен компенсировать вам уже произведенные платежи, которые будет распределены между бывшими супругами. В ипотечный договор заносятся и регистрируются соответствующие изменения. С момента госрегистрации данных изменений ваши обязательства перед банковским учреждением полностью прекращаются.

Похожие материалы:

• Как себя вести с коллектором?
• Ипотечное страхование
• Что делать если нечем платить по ипотеке?
• Можно ли продать ипотечную квартиру