Плюсы и минусы ипотеки хорошо известны. Первые заключаются в возможности приобрести жилье, вторые – в необходимости расплачиваться потом за него в течение весьма продолжительного времени. Все это время взятая в ипотеку квартира является «заложницей» банка, предоставившего кредит.

Однако жизнь невозможно распланировать наперед. В ней случаются события, когда возникает необходимость быстрого получения крупной суммы денег. Причем это может быть все, что угодно, начиная от дефолта и заканчивая элементарной необходимостью приобретения жилья меньшей или большей площади, чем то, которое заложено в банке. Не слишком часто, но встречается также вариант, когда заемщику необходимо перекредитование, при котором квартира должна перейти к другому человеку, который берет ипотечный кредит вместо него.

Как быть в этом случае? Можно ли воспользоваться заложенной в банке квартирой в качестве объекта купли-продажи? Существует три наиболее распространенных способа продажи квартиры, находящейся в ипотеке. Но прежде – небольшое вступление, которое хотелось бы начать с заявления, которое многим может показаться сенсационным: на самом деле ипотечную квартиру продать можно! Во-первых, надо иметь в виду, что все операции с продажей квартиры будут осуществляться только при одном условии – если на это согласен банк-кредитор. А во-вторых, следует сразу же настроить себя на то, что предстоящие несколько дней, в течение которых будет осуществляться продажа квартиры, станут одними из самых трудных и ответственных. Они потребуют от вас максимум коммуникабельности и толерантности, терпения и нацеленности на реальный положительный результат.

В роли просителя

Итак, первый шаг, который необходимо сделать, чтобы совершить желанную процедуру купли-продажи квартиры – это поход в банк. Здесь необходимо нанести визит сотруднику банка, который занимается ипотечным кредитованием, работает в отделе кредитования или отвечает за безопасность учреждения (разумеется, финансовую). При этом следует зарубить себе на носу следующее: банк в данном случае выступает в роли эдакого добродетеля, а клиент – просителя. Исходя из этой схемы, и следует строить взаимоотношения с банковским чиновником.

Одним из первых вопросов, которые вам зададут в ходе беседы – это причина, по которой вы собираетесь продавать заложенную в банке квартиру. Есть здесь один нюанс. Если между вами и банком заключен мораторий, предполагающий досрочное погашение кредита, вопрос продажи недвижимости не может быть решен положительно по определению. Лишь выяснив, что мораторий снят, существует целесообразность ведения переговоров по поводу продажи.

Далее необходимо помнить, что, возможно, этот же самый сотрудник, который ведет с вами переговоры, некоторое время назад являлся человеком, который готовил на вас досье в качестве потенциального кредитора. Все, вроде бы, шло хорошо, прошло утверждение, оформили ипотеку, пошло погашение кредита – и вдруг, вот такие новости. Теперь банку предстоит проверять на «профпригодность» другого потенциального кредитора. А ведь это все – довольно хлопотное дело, поскольку речь в том и в другом случае идет, прежде всего, о рисках банка. Понятно, что на продажу квартиры банк пойдет с меньшим энтузиазмом. По крайней мере, он будет всячески это показывать, хотя на самом деле речь идет всего лишь об управляемой процедуре передачи квартиры от одного кредитора другому.

В конечном итоге, судя по имеющейся практике, банк предложит обеим сторонам оформить нотариально заверенное соглашение, которое станет основой для рассмотрения в судебном порядке процедуры передачи обязанностей кредитора банка от продавца к покупателю. Если подойти к этому вопросу творчески, энергично, включая подбор достойной кандидатуры покупателя, то много времени весь процесс не займет. И это, пожалуй, единственная возможность не погрязнуть во всевозможных откладываниях дела в долгий ящик. Банк, по большому счету, в этом тоже не заинтересован. В связи с этим будет нелишне подсказать три различных сценария продажи недвижимости.

Продажа квартиры самостоятельно

Первое: когда вы получили от банка «добро», и задолженность по взятому кредиту определена, самое время заключить нотариально заверенное соглашение и покупателем. Об этом рассказано выше.

Второе: покупатель производит оплату суммы задолженности на счет банка (или, по документам, залогодержателя). С этого момента кредит считается погашенным, на руки необходимо получить закладную бумагу и справку банка о том, что у него нет к вам претензий по ранее взятому кредиту. После этого необходимо в определенный нотариальным соглашением срок нанести визит в регистрационную палату с целью снятия с учета своего права собственности на передаваемую квартиру. Регистрируется здесь и договор купли-продажи с покупателем.

Третье: если есть разница по сумме кредитного долга и цене квартиры, в день совершения сделки она в денежном выражении закладывается в ячейку депозитария любого банковского учреждения, необязательно банка-залогодержателя. Иногда последний требует нотариально заверенную копию свидетельства на право собственности по квартире, оформленное на покупателя.

Такой способ хорош, если первоначальный кредитор квартиры объявляет себя банкротом (не следует сразу придавать этому негативный оттенок, это вполне обычная в бизнесе форма работы).

Продажа «под управлением» банка

Здесь все намного проще, если вы внимательно ознакомились с первым вариантом продажи квартиры. Отличается же первый вариант от второго тем, что теперь все вышеперечисленные действия совершаются под контролем банка-залогодержателя. Он сопровождает каждую операцию сделки. Ячейка под разницу долга и стоимости предоставляется им же. И действиями в службе регистраторов «дирижирует» он же. Здесь действует такой же специфический регламент, все нюансы которого может, при необходимости, подсказать куратор сделки по переоформлению права собственности и, соответственно, кредита.

Продажа самого кредита

Такая схема предусматривает следующий сценарий: происходит одобрение банком нового владельцы (и, соответственно, заемщика) квартиры. На действующий кредит и осуществляется оформление покупателя. При этом происходит подписание документа перевода долга на нового собственника. Последний обязуется (опять же – документально) погасить долг. Вот только квартира, как была в залоге у банка, так там же и осталась.

Есть еще и так называемое перекредитование, когда один и тот же кредит один банк покупает у другого. Это может происходить в том случае, когда ранее взятый под большие, чем теперь, проценты, заемщик гасит, беря кредит в другом банке. В этом случае квартира в качестве залога переходит из одного договора в другой. Разумеется, все это легко на словах, на деле же процедура обрастает массой рутинных действий. Тем более, банки не всегда охотно идут на такой шаг.

Практика заключения сделок по продаже квартиры говорит о том, что существуют банки, которые ни за что не соглашаются на такое переоформление. Тут уж, как говорится, ничего не попишешь: хозяин – барин. Между тем нельзя забывать и о том, что язык до Киева доведет. Старайтесь использовать любой имеющийся ресурс. Важен ведь результат, а на войне, как известно, все средства хороши.

Похожие материалы:

• Кредиты под залог земли
• Отказ в кредите ИП